住宅購入の際、住宅ローンを利用するのが一般的ですが、転勤や家族構成の変化などによって住宅を手放さなくてはいけない場合があります。
しかし、ローンの残債があっても可能なのでしょうか。
ここではローン残債がある不動産を売る際の注意点を解説していきます。
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抵当権とは？ローン残債があっても不動産を売却する方法
住宅ローンを返済中の場合は金融機関の抵当権が設定されているため、所有権を買い手に移転する前にそのローンを抹消する必要があります。
抵当権とはローン返済が不可能になった際にその不動産を担保とする権利を指し、完済すると抹消される仕組みで、不動産取引においては抵当権の有無が重要な要素です。
一般的に抵当権が設定される土地や建物は債務が残っていると判断され、金融機関は新たな融資をおこなわないため、住宅ローンが使えない物件となるため注意が必要です。
買主側からみれば高リスクで敬遠される物件となるため、多くの場合は抵当権を抹消しておき、適切な価格で円滑な売買を進めていきます。
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ローン残債がある不動産を売却する流れとその方法
ローン残債がある場合、まずは住宅を売った価格で完済しますが、不足分が発生したら自己資金で補ったり、住み替えローンを利用したりする手段が考えられます。
売った価格がローンの残りを上回れば一括返済が可能なアンダーローンになり、反対にローンが残れば差額を自己資金で補うオーバーローンの状態となります。
オーバーローンの際でもリースバックでの売却価格が高額であれば、住んでいる家を売って資金を一括返済するのも方法の一つです。
リースバックとは家賃を払って同じ家に住み続ける方法で、退去せずにローンを返済したい方にはメリットとなり得ますが、注意点は賃料が相場より高くなる可能性があります。
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ローン残債がある場合の不動産売却の注意点
築年数が浅い物件は高額で売却されやすいものの、借り入れ後に物件の価値が下がったり、住宅ローンが残っていたりする物件は売却ができないので注意が必要です。
ただし、任意売却であればローンを返済できない状態でも物件を売却できますが、金融機関の合意が必要で、かつ残ったローンの支払い義務は生じます。
そもそもオーバーローン状態であれば諦めるのも方法のひとつですが、個々の事情に応じて住み替えローンを活用するのも新しいステップを踏むには必要かもしれません。
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まとめ
ローンが残っていても不動産を売る方法はいくつかあり、売却益による抵当権の抹消かそれに準じる自己資金の投入が必要不可欠となっています。
売りたい物件がオーバーローンかアンダーローンか、リースバックができるのか、任意売却が良いのかなど事情に応じて参考にされてください。
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