マイホームの売却を考える際、住宅ローンの返済が残っていると不安を感じるものです。
もし、ローンの返済が困難になる前に売却の道筋をつけられれば、将来の不安も軽減されることでしょう。
本記事では、住宅ローンをまだ滞納していなくても、任意売却は可能なのかについて解説いたします。
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住宅ローン滞納前の任意売却できる？
住宅ローンをまだ滞納していなくても、任意売却をおこなうことは理論上可能です。
ただし、これは「交渉の余地がある」という意味合いであり、実現には高いハードルが存在します。
任意売却は、売却価格よりもローン残高が多い、「オーバーローン」の状態を解消する手法です。
この売却を実行するには、大前提として債権者である金融機関の同意を得なければなりません。
金融機関が同意する主なケースは、滞納が始まって保証会社による「代位弁済」がおこなわれた後となります。
まだ返済が正常におこなわれている段階では、金融機関側にはこの前提条件が整っていません。
そのため、返済が順調なうちに任意売却を申し出ても、同意を得られないケースがほとんどでしょう。
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滞納前に金融機関の同意を得るのが難しい理由
滞納前に金融機関の同意を得ることが難しい理由は、金融機関側に売却を認める合理的な動機がない点にあります。
ローンの返済が正常におこなわれている間、債務者は「期限の利益」によって法的に守られています。
これは、契約で定められた期日まで、分割して返済すればよいという債務者の重要な権利です。
金融機関は、滞納（債務不履行）という契約違反が発生して初めて、この期限の利益を喪失させることが可能です。
期限の利益を喪失させて、初めてローン残高の一括返済を求めることができます。
もし、滞納前に任意売却を認めると、売却後に残った債務は「無担保債権」に変わってしまいます。
金融機関にとっては、担保（抵当権）を失い、利息収入も手放すことになるため、回収リスクが高いです。
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住宅ローン滞納前に任意売却相談をおこなうメリット
住宅ローンの滞納が始まる前に、任意売却の準備を始めることには、大きなメリットが存在します。
メリットは、信頼できる専門家や不動産会社に、「相談する時間を十分に確保できる」ことでしょう。
早い段階で相談を始めることで、ご自身の状況に合わせた、最善の売却戦略を落ち着いて練ることが可能となります。
任意売却の交渉自体が、信用情報に影響するわけではありませんが、最終的に代位弁済に至れば登録は避けられません。
しかし、計画的に動くことで、強制的に売却され情報も公開される「競売」を回避できる可能性は高まります。
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まとめ
住宅ローンの滞納がなくても、任意売却は理論上可能ですが、金融機関の同意を得ることは困難です。
金融機関には、債務者が期限の利益を失っていない段階で、担保を手放す合理的な理由がないためです。
しかし、滞納する前から専門家に相談することで、競売を回避し、より良い条件で解決できる時間を確保できるでしょう。
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